オフィス移転において、最近注目されているのが、現テナントが使用している什器などを後継テナントが引き継ぐ居抜き物件（居抜きオフィス）です。機能的には、そのままオフィス運用することも可能ではあるもの、ほとんどの企業が居抜き工事を実施しています。

本記事では、居抜き工事を行う必要性や居抜き工事の種類、居抜き工事の流れ、改装費用を抑えるポイントについて解説しています。

居抜き物件（居抜きオフィス）とは

居抜き物件（居抜きオフィス）とは、現テナントの内装や設備、什器などがそのまま残され、後継テナントに引き継ぐ物件・オフィスのことです。後継テナントに引き継ぐ設備や什器などは現テナントの判断により異なるため、契約内容を確認することが必要です。

本来、入居する際に自社が行った工事を行う前の状態に原状回復（自社で施した内装を取り払い、床・壁・天井を入居前の状態）したうえで退去することが原則ですが、居抜き物件では原状回復義務も後継テナントに引き継ぐことになります。

居抜き物件（居抜きオフィス）のメリット

居抜き物件（居抜きオフィス）に入居する最大のメリットは、すでに内装工事・設備工事などが済んでいるため、オフィス移転にかかる費用を大幅に削減できることです。
また、工事の管理にかかる手間や時間も低減できるため、移転にかかる期間を短縮することも可能です。

居抜き工事を行う必要性

居抜き物件（居抜きオフィス）では、内装・設備がすでにできあがっているため、そのまま利用することも可能です。
しかし、ほとんどの企業が居抜き工事を行い、自社に適した内装・レイアウトに変更します。それは、オフィス移転は単なる引っ越しではなく、移転する目的があり、今の物件やオフィスにある課題を解決することが重要なためです。
居抜き物件（居抜きオフィス）は、前テナントの目的を達成するために整備されているため、自社のオフィスが求める内容に、内装・レイアウト・デザインを変更する必要があります。そのため、自社の価値観を反映させるような居抜き工事を行うことがおすすめです。

居抜き工事の種類

居抜き工事の種類について紹介します。特に、内装工事・設備のメンテナンスやクリーニングについては必須で行いたい工事といえるでしょう。

内装工事

居抜き工事で最も必要性の高い工事といえます。自社ならではのオフィスを具現化するためには、内装を変更することが欠かせません。例えば、以下のような工事が挙げられます。

• オフィスエントランスの改修（自社のロゴ・社名を表示）

• 壁紙やクロス・床・天井の張り替え

• 照明器具の取り替え

• デスクやイス、キャビネットなどの家具や什器の変更

前テナントの什器などを引き継ぐ「造作譲渡」できる場合があるため、どの家具や什器などを引き継ぐか、新しく購入するかなどの選定も必要になります。費用面だけでなく、自社が目指したいオフィスを実現するためにはどうするべきかという観点で検討することが重要です。

設備工事

居抜き工事の場合でも、どの程度の設備が残されているかは物件やオフィスによって異なります。基本的に設備工事は行わないことが多いですが、必要になる可能性もあるため、電気・回線などの設備の現状について確認することがおすすめです。

また、レイアウトを変更する場合には、コンセントの位置を変更するなどの工事もあわせて実施した方が良いケースもあります。

居抜き工事の流れ

それでは、居抜き工事はどのように行われるのでしょうか。ここでは、居抜き工事の流れについて解説します。

居抜き物件（居抜きオフィス）との契約締結

居抜き物件（居抜きオフィス）との契約を締結する前に、物件やオフィスの内見や条件の確認、物件の調査などを実施し、イメージとのギャップがないかを確認することがおすすめです。
入居後の内装工事などの参考にするため、前テナントが実施した各種工事図面などを取得しておきましょう。

物件やオフィスの条件を確認し、問題なければ契約に移ります。契約では、造作譲渡契約と賃貸借契約を締結します。

造作譲渡契約

前テナントとの間で締結する、引き継ぐ設備や什器、家具などを決定する契約です。引き継ぐ設備や機器のリストをもらい、互いの認識に相違がないことを確認したのちに締結することが重要です。

賃貸借契約

賃料や物件やオフィスを借りるうえでのルールなどが明記された契約書を確認しつつ、了承したうえで締結する契約です。物件やオフィスのオーナーと締結する契約ですが、仲介業者も同席することが一般的です。

特に、居抜き物件（居抜きオフィス）では原状回復についてトラブルになることが多いため、細かく確認するようにしましょう。

各種工事の検討・発注

現状のオフィスを分析し、必要な各種工事を発注します。企業規模によって工期は変わってくるため、移転までに余裕をもって発注しましょう。

また、工事の必要性の有無は、慎重に検討するようにしましょう。
居抜き工事の場合、費用を抑えることに重点を置きやすい傾向にありますが、自社の生産性向上や従業員の働きやすさなど、付与したい価値にどう影響するかを見極めることが大切です。

物件・オフィスの引き渡し

各種工事が終了したら、工事の内容を確認しましょう。工事に不備がないか、仕上がりにギャップがないかといった最終確認を済ませて引き渡しを行います。

オフィス移転のスケジュールについては、以下の記事をご覧ください。

居抜き工事の改装費用を抑えるポイント

最後に、居抜き工事の改装費用を抑えるポイントをご紹介します。

オフィスコンセプトに沿った居抜き物件（居抜きオフィス）を探す

オフィスコンセプトとは、企業理念や企業文化などの何らかの価値観を具現化するために定めるオフィス移転の方針です。オフィスコンセプトは、オフィスレイアウトやデザイン設計の指針となることから、必ず策定しましょう。

オフィスコンセプトの策定方法については、以下の記事をご覧ください。

数ある物件から自社のオフィスに適切な物件を選定する際にも、オフィスコンセプトは指針となります。オフィスコンセプトに沿った物件やオフィスを選定できれば、工事を抑えられる可能性があります。費用を削減するためにも、根気強く物件選定を行うことがおすすめです。

造作譲渡料が無料の物件を探す

造作譲渡は、前テナントが決定することであるため、すべて無料で引き継げるというわけではありません。そこで、居抜き物件やオフィスを検索する際に、募集段階で無料と掲載されている物件を検索することで、造作譲渡料を抑えられます。

ただし、造作譲渡料が無料であるということは、立地の悪さなど、何かしらの懸念事項がある場合も考えられます。そのため、造作譲渡料を抑えることだけを考えるのではなく、自社のオフィスコンセプトに適しているか、契約内容が自社の希望に合っているかなど、さまざまな観点から検討することがおすすめです。

まとめ

オフィス移転において、居抜き物件（居抜きオフィス）を選定すると、費用や手間、時間の削減につながります。
ただし、内装が残されている居抜き物件（居抜きオフィス）においても、自社が目指すオフィスを実現するために、ほとんどの企業が費用や手間、時間をかけて居抜き工事を実施します。必要に応じた内装工事・設備工事などを実施し、自社ならではのオフィスデザインやレイアウトを創りだしましょう。

清和ビジネスでは、これまでの豊富な実績をもとに、さまざまなオフィスイメージに合うデザインやレイアウトの提案が可能です。また、オフィス移転をスムーズに進めるためのマニュアルやチェックリストなども用意しています。ぜひご覧いただき、オフィス移転のイメージを固めるのにお役立てください。

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