オフィス移転する際に、注目されているのが居抜き物件（居抜きオフィス）です。これから入居する後継テナントも、退去する現テナントも、どちらにも費用や手間、移転にかかる期間を低減できるというメリットがあることから、注目されています。そこで、「オフィス移転に欠かせない原状回復を、居抜き物件（居抜きオフィス）ではどのように行われるのか」気になる方も多いのではないでしょうか。

本記事では、居抜き物件や原状回復義務の概要や居抜き退去にかかる費用、居抜き物件における原状回復の注意点について解説します。

居抜き物件（居抜きオフィス）とは

居抜き物件（居抜きオフィス）とは、もともと入居しているテナントが使用していた内装・什器・家具などをそのままの状態で次に入居するテナントに引き継ぐ物件やオフィスのことです。物件やオフィスによって、引き継ぐ内容が異なるため、契約内容を事前に確認することが必要です。

居抜き物件（居抜きオフィス）の詳細は、以下の記事をご覧ください。

セットアップオフィスとの違い

セットアップオフィスとは、借主を募集している段階で、すでに内装工事や什器の導入などが済んでいるオフィスのことです。
居抜きオフィスとの共通点は、内装工事における時間や手間を削減できることです。その一方、居抜きオフィスとは、以下の2つの違いがあります。

それぞれメリットが異なるため、自社で重視したい点を明確にしてオフィス形態を選定することが大切です。

原状回復義務とは

原状回復義務とは、賃貸契約において契約終了時や途中解約により入居しているテナントが退去する際に、借りていた物件・オフィスを入居時の状態に戻すことです。

原状回復する内容は入居時の契約書に定められているため、契約書に沿って原状回復を行う必要があります。

居抜き物件（居抜きオフィス）の原状回復義務の有無

居抜き物件における原状回復義務がどうなるのかについて解説します。

【退去側】原状回復義務はなくなる

居抜き物件（居抜きオフィス）として現テナントが退去する際には原状回復義務はなくなり、後継テナントに引き継がれます。
そのため、原状回復にかかる費用が抑えられるだけでなく、原状回復工事が不要になることで、手間や時間を低減できます。ただし、造作（内装や設備・什器・設備）などのクリーニングが必要になることは覚えておきましょう。

【入居側】原状回復義務がある

居抜き物件（居抜きオフィス）に入居し、原状回復義務を引き継いだ後継テナントが退去する際には、原状回復が必要です。ただし、その後継テナントも居抜き物件として退去する場合には、原状回復義務はさらに後継テナントに引き継ぐことになります。

居抜き退去にかかる費用相場

居抜き物件（居抜きオフィス）の原状回復にかかる費用相場をご紹介します。
※規模や時期やお客様の入居ビル、オフィスの状況によっては金額が大きく異なる場合があります。金額参考としてお読みください。また、自社の移転費用に関しては、清和ビジネスにお問合せください。

後継テナントが、自社の家具・設備・什器の引き継ぎを希望した場合には、廃棄費用を低減できる場合があります。

居抜き物件（居抜きオフィス）の原状回復における注意点

居抜き物件（居抜きオフィス）の原状回復にかかわる部分では、入居時と退去時に、どのようなことに配慮する必要があるのでしょうか。ここでは、注意点について解説します。

【入居側】現テナントと原状回復の取り決め・見積もりを確認する

居抜き物件に入居する場合、現テナントの原状回復義務を後継テナントが引き継ぐことになります。
そのため、後継テナントは退去する際の原状回復の概要を事前に確認することが大切です。現テナントから、原状回復基準・仕様書や原状回復工事の見積書を取得し、原状回復の定義や工事業者の指定などの内容について把握しましょう。

のちほど詳しく解説しますが、現テナントが後継テナントを募集できる期間は決まっていることから、契約において確認・検討する時間が限られています。
後継テナントは、原状回復における確認はもちろんのこと、どのようなオフィス移転をしていきたいのか、という方向性を明確にしておくことが必要です。また、将来、後継テナントも居抜き退去できるかどうかは、貸主や管理会社に打診する必要があります。

【退去側】現オフィスとの契約を確認する

居抜き物件から退去する場合、まずは以下の書類について内容の確認や書類の用意を依頼しましょう。

• 賃貸契約書

• 原状回復基準・仕様書

• 原状回復工事の見積書

中途解約禁止期間の有無や、定期借家契約であれば期間満了日など、現ビルの解約条件を確認してください。また、後継テナントが見つかった場合、現在の物件の状態や原状回復基準・仕様について認識を合わせる打ち合わせを実施するため、これらの書類を確認する必要があります。

後継テナントが見つからなかった場合には、現テナントが原状回復を実施する必要があるため、原状回復においても把握しておきましょう。また、後継テナントが入居物件を決めるための判断材料の一つとなるため、原状回復工事の見積書は早めに取得することがおすすめです。

【退去側】事前に貸主に居抜き退去の承諾を得る

物件からの退去を決めた現テナントは、原則約6ヶ月前に貸主であるビルのオーナーに「解約予告」を行います。その際に、貸主や管理会社に居抜き退去希望であることを伝え、承諾を得ることが必要です。

基本的に、入居時の契約では原状回復することが定められているため、居抜き退去は借主である現テナントからの希望であるというスタンスでいるよう心がけましょう。貸主への心証を良くするためにも、相談はなるべく早めに行うことがおすすめです。

貸主や管理会社の承諾を得ずに、居抜き退去における後継テナント募集などを始めると、トラブルになるリスクがあります。そのため、必ず、事前に貸主から居抜き退去における承諾を得るようにしてください。

【退去側】後継テナントの募集には期限がある

居抜き物件から退去する場合、後継テナントを募集できる期間は限られています。一般的に、貸主や管理会社に居抜き退去の許可をもらい、解約予告を提出してから、原状回復工事の発注をするまでが対象期間です。
例えば、6ヶ月前に解約予告を提出した場合には、3～4ヶ月程度が後継テナントを募集できる期間となります。

後継テナントが決まらなかった場合には、もともとの契約通りに原状回復工事を発注し、原状回復してから退去することになります。そのため、後継テナントをどのように募集するかについて検討することも重要です。最近ではSNSや後継テナントの募集を行う居抜きサイトを利用する企業が増えています。

限られた募集期間を有効に使うためには、解約予告を提出する前に、貸主や管理会社に居抜き退去を打診することがおすすめです。事前に承諾を得ることで、解約予告の提出から後継テナント募集の準備をスムーズに実施できるでしょう。

居抜き物件（居抜きオフィス）への入居・退去をスムーズにするポイント

ここまで解説してきた通り、居抜き物件へ入居・退去を検討する場合、スピーディーな契約や対応が必要になります。しかし、オフィス移転は自社の生産性向上や働きやすさの改善といった価値を付け加えることができる一大プロジェクトであるため、慎重に行いたいと考える企業も多いのではないでしょうか。

居抜き物件への入居・退去にかかる手間や労力を減らし、オフィス移転そのものに集中したいという企業は、オフィス移転の専門業者にサポートを依頼することがおすすめです。トータルサポートが可能な業者を選定することで、スケジュール管理や実施すべき項目の管理から、レイアウト設計やオフィスコンセプト策定といったオフィス構築のアドバイスまで行ってくれるでしょう。

清和ビジネスでは、これまでの豊富な実績をもとにオフィス移転のトータルサポートが可能です。是非一度ご相談ください。

まとめ

オフィス移転する際には、原状回復義務があることが一般的です。居抜き退去を検討されている場合には、まず、賃貸契約書を確認しましょう。居抜き退去を進めるには、解約予告よりも前に借主や管理会社に居抜き退去の希望を伝えるようにしてください。

また、居抜き物件への入居を検討している場合には、原状回復義務を引き継ぐことになるため、現テナントから原状回復の定義や範囲について、詳細をしっかりとシェアしてもらうことが大切です。注意点もありますが、メリットも大きい居抜きです。そのため、オフィス移転におけるプロに相談するのも一つの手といえるでしょう。

清和ビジネスでは、オフィス移転をスムーズに進めるためのマニュアルやチェックリストなども用意しています。ぜひご覧いただき、オフィス移転のイメージを固めるのにお役立てください。

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